Las inmobiliarias, desarrolladores, intermediarios, arrendadores y otros participantes del sector pueden realizar actividades vulnerables sujetas a la Ley Antilavado. Sus principales obligaciones son identificar a los clientes y beneficiarios controladores, monitorear pagos, presentar avisos, limitar el uso de efectivo y conservar los expedientes durante diez años.
La obligación exacta depende de la actividad realizada y no solamente de que una empresa pertenezca al sector inmobiliario.
El artículo 17 de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita contempla distintos supuestos relacionados con bienes inmuebles:
Actividad |
Fundamento |
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Construcción o desarrollo que involucre compra o venta de inmuebles |
Fracción V |
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Intermediación habitual en la transmisión de inmuebles |
Fracción V |
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Recepción de recursos para un proyecto destinado a venta o renta |
Fracción V Bis |
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Operaciones inmobiliarias formalizadas ante notario |
Fracción XII |
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Arrendamiento de inmuebles por encima del umbral |
Fracción XV |
Una misma operación puede generar obligaciones para distintos participantes. Por ejemplo, una venta puede involucrar al desarrollador, al intermediario y al notario, pero cada uno debe cumplir las obligaciones que le correspondan.
Los umbrales se calculan con el valor diario de la UMA vigente en la fecha de la operación.
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Actividad |
Identificación |
Presentación de aviso |
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Construcción, desarrollo o intermediación con compraventa |
Siempre |
8,025 UMA |
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Recepción de recursos para desarrollo inmobiliario |
Siempre |
8,025 UMA |
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Arrendamiento de inmuebles |
Superior a 1,605 UMA mensuales |
Igual o superior a 3,210 UMA mensuales |
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Transmisión de inmuebles ante notario |
Siempre |
8,000 UMA |
El SAT publica los umbrales oficiales de las actividades vulnerables.
Para calcular el umbral de aviso no se consideran las contribuciones ni sus accesorios. Sin embargo, al presentar el aviso deben reportarse los pagos totales recibidos. Para aplicar las restricciones de efectivo sí deben considerarse las contribuciones y accesorios de la operación.
La compraventa y la recepción de recursos para desarrollar un proyecto son supuestos distintos.
Se actualiza cuando una persona realiza habitualmente actividades de desarrollo, construcción o intermediación que involucran la compra o venta de los inmuebles.
Se actualiza cuando se reciben recursos destinados a un proyecto de construcción o fraccionamiento cuya finalidad sea la venta o renta.
Esto significa que la obligación puede surgir antes de vender el inmueble, por ejemplo, cuando el proyecto recibe aportaciones, anticipos, inversiones o recursos de terceros.
El SAT distingue ambos supuestos y señala que una empresa puede ubicarse en uno o en ambos, según las operaciones que realice.
En el curso de COFIDE Cumplimiento de Prevención de Lavado en el Sector Inmobiliario, la L.C. Penélope Castro Valdez enfatiza que el cumplimiento no consiste únicamente en presentar avisos: también requiere procesos de identificación, debida diligencia, evaluación de riesgos, seguimiento y documentación.
Quien realiza la actividad vulnerable debe inscribirse en el Portal de Prevención de Lavado de Dinero y mantener actualizada su información.
Las personas morales deben designar a una persona representante encargada del cumplimiento. La designación debe aceptarse mediante RFC y e.firma vigentes.
Debe integrarse un expediente con información suficiente para verificar la identidad, actividad económica y perfil del cliente.
Según el caso, puede incluir:
Si el cliente se niega a proporcionar la información necesaria, quien realiza la actividad vulnerable debe abstenerse de efectuar la operación.
Debe determinarse qué persona física obtiene finalmente el beneficio de la operación o ejerce el control efectivo sobre la sociedad, fideicomiso o vehículo utilizado.
No es suficiente identificar al comprador, arrendatario o representante que firma el contrato. También debe conservarse la evidencia utilizada para identificar al beneficiario controlador.
El análisis debe considerar factores como:
El nivel de revisión debe aumentar cuando la operación presente un riesgo mayor.
Como explica la L.C. Penélope Castro Valdez en el curso de COFIDE, una señal de riesgo puede aparecer cuando el valor escriturado no coincide con el pago real. Por ejemplo, una compraventa puede formalizarse por una cantidad y liquidarse parcialmente por otra vía, como efectivo no declarado, lo que dificulta conocer el verdadero origen y destino de los recursos.
Las operaciones vulnerables realizadas con un mismo cliente deben monitorearse durante un periodo de seis meses.
Si individualmente no alcanzan el umbral, pero su suma lo iguala o supera, debe presentarse el aviso correspondiente. Los mecanismos de seguimiento y acumulación deben estar documentados.
Los avisos ordinarios se presentan, por regla general, a más tardar el día 17 del mes siguiente a la operación reportable.
Cuando no existan operaciones objeto de aviso, debe enviarse el informe en ceros aplicable.
También procede un aviso dentro de las 24 horas siguientes cuando existan hechos o indicios de que los recursos pueden estar relacionados con operaciones ilícitas. Este aviso puede presentarse incluso si la operación no llegó a celebrarse.
Los expedientes deben conservarse durante un mínimo de diez años y permitir la reconstrucción de cada operación.
Deben incluir:
La Ley Antilavado prohíbe pagar o aceptar efectivo o metales preciosos en la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles cuando el valor alcanza o supera 8,025 UMA.
En los arrendamientos, la restricción se actualiza cuando la renta mensual alcanza o supera 3,210 UMA.
Operación |
Restricción de efectivo |
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Transmisión de derechos sobre inmuebles |
8,025 UMA |
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Arrendamiento o uso de inmuebles |
3,210 UMA mensuales |
La restricción aplica incluso cuando el efectivo se deposita por medio de una institución financiera. Dividir el pago tampoco permite evitar el límite.
No. El notario y la empresa inmobiliaria son sujetos obligados distintos.
La presentación del aviso notarial no sustituye el aviso que corresponda al desarrollador, intermediario, arrendador o receptor de recursos. Cada participante debe analizar su propia actividad y conservar su expediente.
Las reglas contemplan algunos supuestos que no son objeto de aviso, entre ellos:
Estas excepciones deben aplicarse con cuidado. No eliminan automáticamente las obligaciones de identificación, documentación y conservación.
La reforma de la Ley Antilavado y las reglas publicadas en agosto de 2026 fortalecen el cumplimiento mediante:
Las nuevas reglas tienen una entrada en vigor escalonada. El Acuerdo publicado el 7 de agosto de 2026 establece fechas de implementación que se extienden hacia 2027 y 2028.
Las empresas deben realizar un diagnóstico de brechas para identificar qué políticas, sistemas, expedientes y controles necesitan actualizar.
Los artículos 53 y 54 de la Ley Antilavado contemplan sanciones como:
Incumplimiento |
Multa |
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Determinadas faltas formales |
200 a 2,000 UMA |
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Otros incumplimientos específicos |
2,000 a 10,000 UMA |
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Omitir avisos |
10,000 a 65,000 UMA o del 10 % al 100 % de la operación |
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Violar las restricciones de efectivo |
10,000 a 65,000 UMA o del 10 % al 100 % de la operación |
En los casos graves se aplica la cantidad que resulte mayor entre la multa expresada en UMA y el porcentaje del valor de la operación.
Sí, cuando intermedia habitualmente en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre inmuebles que involucran operaciones de compra o venta.
Sí. Los anticipos y aportaciones deben relacionarse con el cliente y el proyecto para determinar si alcanzan el umbral de aviso.
Sí, cuando la renta mensual supera el umbral de identificación previsto en la fracción XV. El aviso se presenta al alcanzar 3,210 UMA mensuales.
El sujeto obligado debe abstenerse de realizar la operación cuando no puede cumplir con las obligaciones de identificación.
Por lo menos diez años, contados conforme a las disposiciones aplicables a la operación.
El cumplimiento antilavado en el sector inmobiliario no se limita a presentar avisos. Requiere identificar correctamente la actividad, conocer al cliente y al beneficiario controlador, monitorear pagos, acumular operaciones y controlar el uso de efectivo.
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